Najčastejšie chyby pri predaji nehnuteľností.

Predtým ako sa rozhodnete predávať svoju nehnuteľnosť a vstúpiť do zradných vôd realitného biznisu, skúste sa vyvarovať obvyklých chýb, ktoré vlastníci nehnuteľností zvyknú robiť. Uvádzam najčastejšie z nich.

1. Nepreskúmané právne vady nehnuteľnosti. 
2. Nesprávne stanovená cena, alebo žiadna cena
3. Zatajovanie informácií alebo málo informácií.
4. Nehnuteľnosť nepripravená k prezentácii. 
5. Nesprávna alebo nedostatočná prezentácia nehnuteľnosti.
6. Malá, alebo žiadna inzercia.
7. Chybné vyjednávanie o cene.
8. Blokovanie nehnuteľnosti bez rezervačnej zálohy.
9. Príliš veľa realitných kancelárií.

1. Nepreskúmané právne vady nehnuteľností.

Niekedy začnú majitelia predávať svoju nehnuteľnosť s veľkým nadšením a pocitom, že predať nehnuteľnosť je hračka. Veľakrát si neuvedomujú, väčšinou z neznalosti, že ich dom, pozemok alebo byt nemusí byť po právnej stránke pripravený k predaju. Najčastejšie právne vady ktoré pomáham odstrániť ako realitný maklér sú tieto:

- Vecné bremeno na nehnuteľnosti - právo dožitia. Nikto nekúpi nehnuteľnosť, kde má právo dožitia stará mama predávajúceho.
- Vecné bremeno - právo prechodu a prejazdu cez nehnuteľnosť. Možno sa váš dedo dohodol so susedom, že môže so svojimi koňmi prechádzať cez Vašu záhradu na svoje pole, no záujemcov o kúpu to môže odradiť.
- Na pozemku, ktoré je súčasťou predaja sa nachádzajú stavby, prístavby, alebo objekty, ktoré nie sú zaznačené na katastrálnej mape a môžu byť vyhodnotené ako čierne stavby. To môže znamenať podstatnú prekážku najmä ak sa kúpa nehnuteľnosti financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru. 
- K predávanej nehnuteľnosti nie je možný prístup na základe právneho nároku. (právo prechodu, alebo podiel na pozemkoch cez ktoré sa vchádza na nehnuteľnosť, prípadne cesta v majetku obce, alebo zaznačená inžinierska stavba - cesta na liste vlastníctva). Tu nepomôže, že už sto rokov vedie k vášmu domu vyjazdená cesta. Ak sa nachádza na súkromných pozemkoch iných osôb, v prípade kúpy na hypotéku banka žiadosť o úver zamietne.
- Zabudnuté alebo mylné záznamy katastra v liste vlastníctva. Aj takéto prípady sa stávajú a pred predajom je treba ich vyriešiť s katastrom.
- Iné záznamy, ťarchy, exekúcie, poznámky o súdnom konaní a podobne, ktoré odstrašia každého potencionálneho kupujúceho. 
- Spoluvlastníci na liste vlastníctva. Aj keď niekto spoluvlastní čo len jednu tisícinu na vašej nehnuteľnosti je to pri predaji nehnuteľnosti zásadná prekážka. A to aj v tom prípade, že dotyčný už nežije.

Žiadna z týchto vád nie je neriešiteľná a ja ako realitný maklér som v svojej praxi tieto a iné vady veľakrát pomáhal odstraňovať. Ak si nie ste istí, či s vašou nehnuteľnosťou je po právnej stránke všetko v poriadku, kedykoľvek sa môžte na mňa obrátiť cez môj kontakt, bezplatne Vám poradím. 

2. Nesprávne stanovená cena, alebo žiadna cena 

Ak si stanovíte pri predaji cenu príliš nízko, čo býva ten zriedkavejší prípad, vystavujete sa riziku, že prídete o značnú sumu peňazí, ktorú by ste predajom svojej nehnuteľnosti mohli získať. Navyše sa na Vás ako supy vrhnú záujemcovia o kúpu, realitní makléri a zástupcovia firiem, ktorí vykupujú nehnuteľnosti za účelom ďalšieho predaja. Jednať denne s niekoľkými desiatkami ľudí nie je nič príjemné. Predávať pod tlakom a v strese môže neskúseného človeka viesť k nesprávnym rozhodnutiam a zvyšovať riziko straty peňazí či dokonca majetku.

Obvykle majitelia nehnuteľností stanovujú cenu naopak príliš vysokú. Ako každý, chcú získať z predaja čo najviac, čo je prirodzené. Avšak, keď je cena privysoká, odradí množstvo záujemcov, po čase sa nehnuteľnosť stane okukanou a nakoniec sa môže predať aj za nižšiu cenu ako bola trhová cena na začiatku predaja. Kupujúci dnes hľadajú nehnuteľnosti väčšinou na realitných portáloch, kde si cez filter nastavia cenu podľa svojich finančných možností. Ak stanovíte privysokú cenu, Váš inzerát sa im ani nezobrazí a vylúčite s okruhu záujemcov veľkú skupinu potencionálnych kupujúcich.

Často predávajúci nezverejní žiadnu cenu, alebo udá cenu dohodou. Ak nie je naozaj skúsený vyjednávač, môže sa stať, že predá svoju nehnuteľnosť pod trhovú cenu. Navyše bude nútený jednať s množstvom záujemcov, ktorí si jeho nehnuteľnosť vôbec nemôžu dovoliť a  budú mu predkladať nereálne nízke cenové ponuky. Takisto jeho ponuky prepadnú cez filter vyhľadávania na realitných portáloch, ak si záujemca stanoví rozmedzie cien.

V mojej realitnej kancelárii Romdom máme k dispozícii profesionálne nástroje na určenie správnej trhovej ceny. Používame pritom CMA analýzu a skúsenosti z predaja nehnuteľností v danej lokalite a aktuálnej dobe. 
Navyše používame pri predaji elektronické aukcie, sme školení na psychológiu vyjednávania, takže s podporou premysleného marketingu a profesionálnej prezentácie dokážeme pre našich klientov získať tú najlepšiu možnú trhovú cenu.

V rámci našich služieb poskytujeme bezplatné poradenstvo pri určení trhovej ceny. Pokiaľ by ste sa chceli informovať o cene Vašej nehnuteľnosti, môžte ma kedykoľvek kontaktovať. 

3. Zatajovanie informácií alebo málo informácií.

"Predám trojizbový byt" iste ste už videli takýto inzerát. Bez žiadnych ďalších informácií, bez fotografií, bez udania ceny. 
Isto to bude posledná ponuka na ktorú by ste sa rozhodli zavolať ak vôbec. 
Kupujúci potrebujú pravdivé a vecné informácie k nehnuteľnosti aby sa mohli rozhodovať. Nie je treba písať kvetnaté básnické opisy ako napríklad "prekrásny neopakovateľne úžasný bytík s romantickou atmosférou" , no určite pomôže uviesť čo najviac užitočných informácií k predávanej nehnuteľnosti.

Zatajovanie "nevýhod" nehnuteľností plynie veľakrát z presvedčenia, že záujemcov o kúpu na osobnej obhliadke už nejako ukecáme a presvedčíme na kúpu. Z vlastnej skúsenosti radím uvádzať podstatné skutočnosti, ktoré niektorým (nie všetkým) záujemcom o kúpu nemusia vyhovovať. To môže byť napríklad informácia, že byt sa nachádza na 4 poschodí bez výťahu, prípadne, že je na zníženom prízemí, prípadne že má priechodné izby, alebo uviesť, že dom si vyžaduje rekonštrukciu a podobne. Vyhnete sa zbytočným obhliadkam (dôchodca si napríklad byt na 4 poschodí bez výťahu isto nekúpi) a takisto nahnevaným záujemcom, ktorí Vám vynadajú, už pri vstupe do nehnuteľnosti.

Ja ako realitný maklér viem presne aké informácie sú pre kupujúcich dôležité pri rozhodovaní o kúpe, ako napísať a štylizovať inzerát tak aby nič nebolo zatajené a zároveň aby nevýhody nehnuteľnosti neodrádzali. Dbám na to aby aj makléri v mojej realitnej kancelárii ovládali pravidlá jednania a pri obhliadkach informovali o prípadných negatívach no zároveň  vyzdvihli pozitíva predávanej nehnuteľnosti. 
Ak by ste chceli poradiť ako prezentovať svoju nehnuteľnosť na predaj, neváhajte ma kedykoľvek kontaktovať.
 

4. Nehnuteľnosť nepripravená k prezentácii.  

Isto sa Vám už niekedy stalo, že ste vstúpili do bytu alebo domu a prepadol Vás divný pocit. Necítili ste sa dobre a podvedome ste chceli byť čo najskôr preč. Podľa dlhoročných výskumov sociálnych psychológov je ľudské rozhodovanie viac ovplyvnené emóciami ako racionálnymi úvahami. Preto ak ste sa rozhodli predávať Vašu nehnuteľnosť odporúčam pripraviť ju na prezentáciu a obhliadky záujemcov tak, aby prvý dojem bol čo najlepší a potencionálni kupujúci mali z vášho bytu či domu dobrý pocit. 
A ktoré veci vplývajú na záujemcov o kúpu negatívne ? Toto sú tie najčastejšie s ktorými si sa v našej praxi stretávame:
- neporiadok a špina
- preplnené izby nábytkom
- príliš veľa drobností a osobných vecí na poličkách, v kúpeľni, v kuchyni
- naopak príliš "chladný" interiér bez doplnkov, okná bez závesov, holé podlahy, žiadne vankúše, obrazy, dekoračné predmety a podobne.
- príliš tmavý nábytok a farby stien, hlavne v miestnostiach, kde nie je dostatok svetla
- nepríjemné pachy alebo výrazné špecifické vône v dome či v byte. 
- príliš veľa členov domácnosti ľudí pri obhliadkach

Nehnuteľnosť je vhodné minimálne upratať a vyčistiť pred prípravou prezentácie, to znamená pred vyhotovením fotografií, videí či virtuálnych obhliadok a takisto pred každou plánovanou obhliadkou záujemcov o kúpu.

Súčasťou služieb mojej realitnej kancelárie Romdom je aj príprava nehnuteľnosti na prezentáciu, home staging, alebo aj styling nehnuteľnosti. Ak je to potrebné zabezpečíme upratanie, prípadne vypratanie vašej nehnuteľnosti, vymaľujeme ju,  naša interiérová dizajnérka skrášli Váš byt vhodnými doplnkami, tak aby prvý dojem bol čo najlepší. Viac o tejto službe nájdete aj tu: https://romdomreality.sk/sluzby/
Ak by ste sa chceli ohľadom prípravy nehnuteľnosti na predaj bezplatne poradiť kedykoľvek ma kontaktujte.

5. Nesprávna alebo nedostatočná prezentácia nehnuteľnosti. 

Ak chceme niečo predávať, musíme najprv zaujať pozornosť potencionálnych kupujúcich. V prípade predaja nehnuteľností je obrazová prezentácia prostredníctvom kvalitných fotografií, videí, prípadne virtuálnych obhliadok a vizualizácií nevyhnutná.
Často sa stretávame pri inzerátoch na realitných portáloch s nekvalitnými, alebo nevhodnými fotografiami. Zlé formáty, nesprávna práca s priestorom a svetlom pri fotení, nedostatočná príprava nehnuteľnosti na fotenie, fotografie zachycujúce nepodstatné detaily znižujú šancu na vzbudenie záujmu u kupujúcich. 
Niekedy je nehnuteľnosť v takom stave, že niet čo prezentovať, napríklad miestnosti bez nábytku, alebo naopak príliš veľa nábytku. Vtedy je vhodné pomôcť si napríklad 3D pôdorysom alebo vizualizáciou, prípadne virtuálnym homestagingom.

V mojej kancelárii Romdom kladieme veľký dôraz na profesionálnu prezentáciu nehnuteľností. Používame pri tom najmodernejšiu techniku, smartfóny najvyšších radov, zariadenia na stabilizáciu obrazu (tzv. gimbál), drony na natáčanie z výšky, prístroje pre vyhotovenie virtuálnych obhliadok a pod. Spolupracujeme pri tom s profesionálmi v obore a dbáme na to čo prezentujeme na verejnosti prilákalo čo najviac potencionálnych kupujúcich. Viac o tom ak pripravujeme prezentáciu nehnuteľností na predaj nájdete aj tu: https://romdomreality.sk/sluzby/

Ak by ste sa chceli bezplane poradiť k téme prezentácie nehnuteľností, kontaktujte ma.

6. Malá, alebo žiadna inzercia. 

Ani ta najlepšia nehnuteľnosť sa nepredá , ak sa o nej možní záujemcovia nedozvedia. Pokiaľ nepredávate svoju nehnuteľnosť za veľmi nízku cenu, je nevyhnutné prezentovať ponuku Vašej nehnuteľnosti na verejnosti. V dnešnej digitálnej dobe slúžia na prezentáciu nehnuteľností rôzne realitné portály a sociálne siete, prípadne stránky realitných kancelárií. Za inzerciu na týchto portáloch a sociálnych sietiach sa platia nemalé peniaze, preto si veľakrát predávajúci vyberie tu najlacnejšiu možnosť (u nás je to napríklad portál bazos.sk) zverejní svoj inzerát a čaká na prílev záujemcov. Bohužiaľ v dnešnej dobe to obvykle už nestačí. Už o niekoľko hodín, alebo na druhý deň od zverejnenia je inzerát stratený v mori iných inzerátov a ako čas plynie, ponuku vidí čoraz menej záujemcov. 

My v Romdom reality preto dbáme na to aby inzeráty našich klientov boli neustále na očiach a viditeľné všade tam, kde chodia ľudia hľadajúci nehnuteľnosť na kúpu. V rámci našich služieb zverejňujeme inzeráty na najväčších realitných portáloch, a nielen to. Našim zmluvným klientom platíme topovanie a pravidelnú aktualizáciu práve ich ponuky. Okrem toho propagujeme nehnuteľnosti aj na sociálnych sietiach facebook, instagram a youtube a pravidelne optimalizujeme vizuál a prezentáciu ponuky. Hoci nás to stojí veľa peňazí, pokiaľ nehnuteľnosť nepredáme, naši klienti za túto službu nič neplatia.
Viac informácií o tejto službe nájdete na našej stránke www.romdomreality.sk/sluzby, prípadne si vyžiadajte bezplatnú konzultáciu: kontakt

7. Chybné vyjednávanie o cene. 

80% všetkých záujemcov o kúpu sa pýta hneď na prvej obhliadke obvyklú vetu: " A s cenou sa dá niečo urobiť?" alebo " Cena je pevná alebo sa dá dohodnúť aj nejaká zľava?"
Sám som bol svedkom, že predávajúci často nepremyslene hneď reagujú: " No nejako sa hádam dohodneme"
Na jednanie s kupujúcimi treba byť pripravený a vedieť odpovedať na otázky smerujúce k zníženiu ceny. Stáva sa aj, že kupujúci alebo jeho "poradca" ktorého si dovedie na obhliadku si veľmi všímajú nedostatky a na základe nich požadujú zľavu na cene. Skúsený predávajúci musí byť na takéto situácie nachystaný a musí si vedieť obhájiť svoju cenu, inak sa nechá dotlačiť do nevýhodnej ceny. 
Takisto obľúbeným spôsobom kupujúcich ako podstatne znížiť cenu je argument platby " v hotovosti" teda bez potreby vybavovať hypotéku. Predávajúci tak často vymení o dva tri týždne rýchlejší predaj za zľavu v hodnote niekoľkých mesačných platov.

Ja a moji makléri v Romdom, sme na takéto situácie pripravení, vybavení vecnými argumentami a takisto školení na psychológiu vyjednávania. Preto len veľmi zriedkavo podľahneme tlaku na znižovanie ceny a obvykle predáme nehnuteľnosť za cenu, ktorú sme nastavili na základe trhovej cenovej analýzy a k spokojnosti predávajúceho.
Ak si nie ste istý svojimi obchodníckymi zručnosťami a radšej by ste nechali predajný proces na skúseného makléra kedykoľvek ma kontaktujte.

8. Blokovanie nehnuteľnosti bez rezervačnej zálohy.

"Už to mám rezervované" často počujeme z úst predávajúceho. Na našu otázku: "A zložil kupujúci rezervačnú zálohu?" dostávame často odpovede typu: "Nie ...no však oni si vybavia hypotéku a potom hneď podpíšeme zmluvu." V tejto odpovedi sú skryté hneď dve základné chyby. Predávajúci nemá dohodnuté dokedy a za akých podmienok sa bude podpisovať kúpna zmluva a zároveň netuší či vôbec kupujúci majú možnosť financovať kúpu prostredníctvom hypotéky a ak áno nemá žiadny dosah ani informácie o tom ako prebieha schvaľovací proces hypotekárneho úveru u kupujúceho. Môže sa stať, že si zablokuje nehnuteľnosť na mesiac aj dlhšie, odmieta pritom ďalších záujemcov o kúpu, aby sa nakoniec dozvedel od svojich kupujúcich: "Je nám to veľmi ľúto ale nevyšlo nám to. No ak by ste zľavili ešte 10 tisíc...."

Odporúčam teda predávajúcim podpísať s kupujúcim buď rezervačnú alebo zmluvu o budúcej zmluve a vyžiadať si zaplatenie rezervačnej zálohy. Takto sa rýchlo zbavíte dobrodruhov, ktorí si nie sú istí, či dokážu prefinancovať kúpu nehnuteľnosti a zároveň motivujete kupujúcich aby si vybavili financovanie čo najrýchlejšie a neblokovali predaj nehnuteľnosti iným záujemcom. V prípade, že kupujúci od kúpy odstúpi máte možnosť uplatniť si rezervačnú zálohu ako pokutu za zbytočné blokovanie predaja.

My v Romdom reality máme osvedčené postupy na zazmluvnenie záujemcov o kúpu tak, aby sme čo najviac skrátili dobu rezervácie v prípade, že kupujúci z nejakého dôvodu nakoniec nehnuteľnosť nekúpi. Spolupracujeme s profesionálnymi hypotekárnymi špecialistami, ktorí v priebehu niekoľkých hodín na 95% vedia získať cez bankové systémy či klient má možnosť prefinancovať kúpu prostredníctvom hypotekárneho úveru. Zároveň sme neustále informovaní o stave vybavovania úveru a v prípade nepredvídateľných problémov môžeme rýchlo konať v prospech predávajúceho a aj kupujúceho.

9. Príliš veľa realitných kancelárií. 

Predávajúci sa niekedy rozhodne, že predsa len využije služby realitnej kancelárie, pretože si nie je istý či dokáže zvládnuť predaj. Prípadne nadobudne dojem, že okrem neho by mohol jeho nehnuteľnosť predávať aj niekto iný, čím sa znásobia jeho šance na rýchly predaj.

Sám som bol svedkom a často sa s tým stretávame v našej praxi, že dochádza k nesprávnym očakávaniam a obvykle jednej zásadnej chybe: spolupráca s príliš veľa realitným i kanceláriami.

Pokúsim sa uviesť niekoľko základných mylných očakávaní predávajúcich a ich stret s realitou:

Čím viac realitiek tým rýchlejšie predám:
Nie je to pravda. Realitné kancelárie ponúkajú nehnuteľnosti obvykle na tých istých realitných portáloch, na ktorých si hľadá nehnuteľnosť 99% kupujúcich. Takáto nehnuteľnosť je potom viditeľná na tej istej webovej stránke s rôznymi popismi, s rôznymi cenami, s rôznymi fotografiami a podobne. Na kupujúceho to pôsobí ako zúfalý výpredaj nehnuteľnosti, ktorú nikto nechce kúpiť.
Navyše realitné kancelárie v snahe predbehnúť konkurenciu znižujú cenu, vodia na obhliadky nepreverených záujemcov a potom tlačia predávajúceho zbytočne do nevýhodného predaja, pretože si uvedomujú, že musia rezervovať nehnuteľnosť ako prví. 
Nevýhoda pre predávajúceho je aj v tom, že musí jednať s niekoľkými partnermi a často stráca prehľad kto je kto, čo môže v konečnom dôsledku stáť veľa zbytočného času a nervov.

Každá realitka má množstvo zákazníkov, ktorým môže ihneď ponúknuť nehnuteľnosť.
Áno seriózne realitné kancelárie pracujú s databázou záujemcov o kúpu, ale...
Po prvé databáza záujemcov o kúpu rýchlo zastaráva a stáva sa neaktuálnou, pretože tí čo vážne hľadajú nehnuteľnosť obvykle si ju aj rýchlo nájdu.
Po druhé, a čo je podstatné, žiadni kupujúci sa neviaže na jednu realitku, s tým že práve táto mu nájde jeho vysnenú nehnuteľnosť. 99% záujemcov o kúpu si hľadajú nehnuteľnosť sami a to hlavne na realitných portáloch. Zmluvných kupujúcich, ktorým na základe zmluvnej požiadavky hľadá realitná kancelária nehnuteľnosť je veľmi málo a na Slovensku najskôr v Bratislave, kde sa nachádza množstvo cudzincov, ktorí najskôr takúto službu využijú. (Na rozdiel napríklad od USA, kde aj predávajúci aj kupujúci majú obvykle svojho makléra). 

Odporúčame teda vybrať si jednu realitnú kanceláriu na základe referencií a úrovne ponúkaných služieb, ktorá Vám predá nehnuteľnosť obvykle rýchlejšie a hlavne za lepšiu cenu ako keď oslovíte 10 realitných kancelárií.

Napríklad my v Romdom reality používame najmodernejšie marketingové nástroje a prezentačné postupy aby práve Vaša nehnuteľnosť bola čo najviac viditeľná na verejnosti a s podporou obchodných zručností školených a skúsených maklérov vieme Vašu nehnuteľnosť predať k Vašej úplnej spokojnosti.