Ako pracujú realitní makléri vo svete ?

Práca makléra je vo svojej podstate všade na svete rovnaká. Realitný maklér sprostredkúva predaj alebo prenájom nehnuteľností. To znamená, že hľadá záujemcov o kúpu alebo prenájom nehnuteľností pre svojich klientov alebo naopak hľadá nehnuteľnosti pre kupujúcich podľa ich predstáv. Zaujímalo nás aké sú rozdiely v práci maklérov na Slovensku a vo svete a preto sme si na to trochu posvietili.

USA
Provízie makléra za predaj sú obvykle vo výške 6% z hodnoty predávanej nehnuteľnosti. Pri predaji lukratívnej nehnuteľnosti v hodnote desiatok miliónov USD dosahujú provízie maklérov v USA aj šesťciferné hodnoty.

Často majú predávajúci aj kupujúci svojho makléra, títo dvaja si potom medzi sebou dojednávajú podmienky predaja/kúpy a celkovú predajnú cenu. Províziu si obvykle rozdeľujú v pomere 50%-50% no po dohode to môže byť aj inak.

Aby človek mohol vykonávať v USA prax realitného makléra (real estate agent), musí zložiť štátom predpísané skúšky a získať licenciu. S takouto licenciou môže pracovať len pod značkou realitnej kancelárie alebo tzv. sponzora (Broker). Pre získanie licencie Brokera musí mať agent absolvovanú niekoľkoročnú prax v realitnom biznise a absolvovať ďalšie dodatočné skúšky. (Od roku 2021 na Slovensku takúto licenciu (živnostenské oprávnenie) je možné získať po absolvovaní akreditovaného živnostenského kurzu pod záštitou Slovenskej realitnej akadémie. Absolventi VŠ ekonomického, stavebného alebo právnického zamerania získavajú živnosť bez povinnosti absolvovať skúšku)

Ak by chcel realitný agent alebo realitná kancelária pracovať ako akreditovaný profesionálny realitný maklér musí byť členom National Association of Realtors® (NAR) absolvovať skúšky a získať tak označenie Realtor (niečo ako profesionálny realitný agent - ekvivalent možno nášho kariérneho titulu RsC ktoré vydáva Slovenská realitná akadémia)

Dane pri predaji nehnuteľností. Podobne ako na Slovensku, pokiaľ majiteľ vlastní nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov nemusí po predaji platiť dane. Rozdiel je v tom, že musí nehnuteľnosť užívať k svojmu bývaniu minimálne dva roky z týchto piatich rokov. Oslobodenie od platenia dane platí len do určitej hodnoty nehnuteľnosti.
Pokiaľ predávajúci tieto podmienky nespĺňa obvykle platí 18-28% daň zo zisku z predaja v závislosti od rôznych kritérií.

NEMECKO

Provízia realitného makléra (immobilienmakler) sa v priemere pohybuje v rozmedzí od 6 do 7%  z hodnoty predanej nehnuteľnosti v závislosti od lokality v rámci Nemecka (v Berlíne to môže byť napríklad 7,14% a v Hamburgu 6,25%).  Províziu obvykle platia maklérovi  predávajúci a kupujúci napoly, alebo podľa dohody.

Na vykonávanie praxe realitného makléra nie je potrebné absolvovať skúšky alebo preukázať prax, no maklér musí poskytovať svoje služby na základe živnostenského oprávnenia. (Na rozdiel od Slovenska nie je realitná živnosť v Nemecku viazaná, čiže môže ju získať ktokoľvek)

Dane pri predaji nehnuteľnosti. Pokiaľ majiteľ predáva vlastnú nehnuteľnosť v ktorej býval minimálne tri roky, nie je povinný platiť daň z príjmu z predaja. (rozdiel medzi obstarávacou a predajnou cenou) Ak majiteľ nehnuteľnosť trvale neužíval na vlastné bývanie a vlastní nehnuteľnosť v menej 10 rokov, alebo ak v priebehu 5 rokov uskutoční viac ako 3 transakcie s nehnuteľnosťami, je povinný platiť dane z príjmu z predaja nehnuteľností ako podnikateľ.
Pokiaľ nehnuteľnosť zdedíte tak dedíte aj zaradenie nehnuteľnosti z pohľadu platenia daní pri predaji. Napríklad ak zdedíte dom, ktorý bol minimálne tri roky obývaný pôvodným majiteľom neplatíte pri predaji žiadne dane. V opačnom prípade musíte zohľadňovať 10 ročnú lehotu na oslobodenie od dane. Sadzby dane  z príjmu z predaja nehnuteľností sa líšia od daňového zaradenia vlastníka a môžu dosahovať aj 40% z dosiahnutého zisku.

Priemerné ceny nehnuteľností v roku 2022.
Priemerná cena domu v Nemecku je cca 3.000 €/m2. To znamená že za dom s podlahovou plochou 120m2 zaplatíte v priemere v Nemecku cca 360.000 €. Rozdiely v cenách v jednotlivých spolkových krajinách sú ale značné. V Chemnitzi (bývalé východné Nemecko) zaplatíte za m2 2.190 € , kdežto napríklad v Mníchove až astronomických 9.650 €.
K cene domu je samozrejme potrebné pripočítať aj cenu pozemku. 
Priemerná cena pozemku o rozlohe 600-700m2 v Nemecku je 230€/m2. Opäť cenu významne ovplyvňuje lokalita. V Chemnitzi môžte takýto pozemok získať už za 150 €/m2, kdežto v Mníchove za 800€/m2 a viac.

DUBAI (Spojené Arabské Emiráty)

Obvyklá provízia makléra pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti v Emirátoch je 5-6% z hodnoty predávanej nehnuteľnosti. Na rozdiel od Slovenska, podobne ako v USA, Nemecku  alebo v iných krajinách sa táto provízia v Emirátoch často rozdeľuje medzi makléra predávajúceho a agenta kupujúceho. 

Získať v Dubaji licenciu na vykonávanie realitnej činnosti nie je vôbec jednoduché. Záujemca o prácu realitného makléra musí absolvovať štvordňový vzdelávací program u akreditovanej organizácie - Dubai Real Estate Institute (DREI). Tento program stojí cca 750 EUR. Po absolvovaní tréningu je nutné si podať žiadosť o licenčné skúšky u regulačného úradu Real Estate Regulatory Agency (RERA), ktoré stoja pre držiteľov titulu Bc. cca 800 € a pre ostatných cca 1.600 €. Po úspešnom zložení týchto skúšok môžte začať pracovať v Emirátoch ako realitný maklér.

Dane z predaja nehnuteľností v Emirátoch sa vypočítavajú vo výške 4% z celej hodnoty predávanej nehnuteľnosti. To znamená ak predávate/kupujete dom za 1 mil. EUR musíte zaplatiť 40 tis. € dane. Zákon hovorí, že dane platia v pomere predávajúci 2% a kupujúci 2%, v praxi je ale daň často zohľadnená v predajnej cene a platí ju kupujúci.
Zaujímavosťou je, že v Emirátoch sa neplatia dane z vlastníctva nehnuteľnosti.

Francúzsko

Vo Francúzsku sú provízie za sprostredkovanie predaja  pomerne variabilné, v rozmedzí od 3 do 10% z hodnoty predanej nehnuteľnosti. Priemerná provízia makléra na francúzskom realitnom trhu je vo výške 4,87%. Podobne ako v USA a iných krajinách, máva predávajúci svojho a kupujúci svojho makléra. V tom prípade si províziu obvykle delia v pomere 50%-50%, pričom predávajúci platí svojho makléra a kupujúci svojho.

Na otvorene realitnej kancelárie je vo Francúzsku potrebné získať tzv. "transakčnu" kartu (kartu T). Realitný maklér, ktorý chce mat svoju vlastnú agentúru (realitnú kanceláriu) s kartou T, musí mať minimálne diplom v realitách zodpovedajúci na Slovensku nadstavbe po maturite alebo sa musí preukázať diplomom z oblasti ekonomiky a profesionálnymi skúsenosťami v realitách. Naproti tomu, podobne ako na Slovensku, nezávislý realitný agent/ živnostník, ktorý pracuje pre nejakú realitnú kanceláriu alebo pre sieť realitiek vlastniacich kartu T, nepotrebuje žiadne špecificke vzdelanie. V sieti realitiek, ktorá pracuje so živnostníkmi sú školenia poskytované interne. Zároveň, bez ohľadu na to, či sa jedná o realitku alebo o živnostníka, zákon vo Francúzsku teraz ukladá povinnosť minimálneho 42 hodinového školenia v oblasti realít, a to každé 3 roky.

Dane z predaja nehnuteľnosti. Kupujúci platia väčšinou 8% z kúpnej ceny nehnuteľnosti, tzv notárske náklady. Tento obnos umožňuje uhradiť notára a zároveň pokrýva daň, ktorá sa odvádza statu. Predávajúci neplatí daň pokiaľ mal v mieste predaja svoje trvalé bydlisko. Predávajúci platí dane zo zisku v prípade predaja nehnuteľnosti, v ktorej nemá trvalé bydlisko, alebo nehnuteľnosti určenej k prenájmu.